1 julio 2019, Alberto Perez Cedillo

¿Cómo puedo proteger mi aportación a la vivienda que voy a comprar con mi pareja?

Con la madurez y la estabilidad laboral, nos empieza a rondar por la cabeza la idea de adquirir una vivienda con nuestra pareja donde iniciar un proyecto de vida en común. En muchos casos, estas parejas no están casadas ni registradas como pareja de hecho, y esto puede originar quebraderos de cabeza si en un futuro la relación se termina y la aportación de las partes a la adquisición de la vivienda ha sido desigual.

En la jurisdicción inglesa tenemos un caso indicativo de los problemas que esto puede acarrear en el asunto de Horn v Chipperfield. Las partes adquirieron una propiedad de manera conjunta por un precio total de £740,000. El Sr. Horn contribuyó aportando el depósito y los costes de la transacción, lo que supuso unas £285,000. La Sra. Chipperfield por su parte contribuyó aportando la parte que le correspondía de su anterior casa, que sumaba unas £39,000. Para el pago del resto del precio, se constituyó una hipoteca a nombre de ambos.

Cuando se produjo la ruptura de la relación, el Sr. Horn reclamó un porcentaje mayor de propiedad sobre la vivienda, dado que su aportación había sido proporcionalmente mayor. Sin embargo, la Sra. Chipperfield reclamó, como era previsible, el 50% de la propiedad.

Dado que las partes no estaban casadas ni sujetas a régimen matrimonial alguno, no tenían derecho a recibir una parte de los bienes del otro (como sí ocurre en el derecho inglés en caso de divorcio), y por tanto el juez tenía que esclarecer quién era el propietario de qué porcentaje de la propiedad. Era una cuestión fáctica que tenía un punto de partida: la evidencia documental.

La vivienda estaba registrada legalmente a nombre de los dos bajo el concepto de beneficial joint tenants, es decir, teniendo ambos un derecho igual sobre la propiedad, con independencia de quién había pagado qué. La presunción legal, por tanto, era de un reparto al 50%, y era el Sr. Horn como demandante quien tenía que asumir la carga de la prueba para rebatir dicha presunción.

El Sr. Horn argumentó que si aparecían en el registro de la propiedad inglés o Land Registry como beneficial joint tenants era porque él había entendido a través de las personas que formalizaron la compraventa de la vivienda (los conveyancers) que eso significaba que, en caso de fallecimiento de una de las partes, la propiedad iría para la pareja supérstite. Siguió su argumentación indicando que aunque estaba conforme con que en caso de muerte la Sra. Chipperfield hubiese herededado la propiedad, no estaba conforme con que en caso de separación ella tuviese derecho al 50% de la propiedad.

El tribunal tuvo por tanto que examinar la evidencia aportada por las partes para inferir cuál había sido su intención, es decir, si habían querido establecer un derecho de propiedad compartido a partes iguales (independientemente de si una de las partes fallecía o no, e independientemente de quién aportaba una mayor contribución económica) o no. El juez tuvo en cuenta los sacrificios profesionales de la Sra. Chipperfield para dedicarse al cuidado y bienestar de la familia, sus contribuciones financieras (las £39,000 aportadas y el haberse sujetado a una hipoteca conjunta), e incluso una conversación en un bar en el que el Sr. Horn le había dicho que «ahora somos propietarios al 50/50, y eso significa que también debes la mitad de la deuda». Dado que no había documentación alguna que probase que la intención de las partes era que el Sr. Horn, en caso de separación, se quedase con un mayor porcentaje de la propiedad, el juez finalmente concluyó que la propiedad pertenecía a ambos por mitad.

Además de esto, el Sr. Horn tuvo que enfrentarse a cuantiosas costas legales, ya que después de perder en primera instancia decidió apelar la sentencia, y tuvo que abonar las costas de la contraria en segunda instancia.

Es muy aconsejable atajar estos posibles problemas futuros antes de que surjan, y en caso de adquirir una vivienda de manera conjunta, discutir y acordar de manera clara y por escrito cuál es vuestra intención, y qué soluciones proponéis en caso de separación. En el ámbito inglés, esto suele hacerse a través de un cohabitation agreement (que no es más que un contrato privado entre dos personas que conviven) o a través de un declaration of trust(que contiene la figura de los tenants in common, figura que se diferencia de los joint tenants en que mientras que en los segundos se presume que las partes son propietarias a partes iguales, en la primera las partes pueden especificar la contribución que hacen a la compra y el porcentaje de titularidad de cada uno). El coste de realizar este tipo de acuerdos en el momento de la compra siempre va a ser mucho menor de lo que luego las partes pueden exponerse a perder si surge una disputa que tiene que llegar a los tribunales.

Olalla García-Arreciado Mazarío